Жак Луи Давид. «Клятва Горациев». 1784. Le Serment des Horaces. Холст, масло. 330 × 425 см. Лувр, Париж.
Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.
На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.
К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества.
В чем сложность
Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.
Не существует четких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья. Более того, в объявлениях о продаже квартир, публикуемых в интернете и в тематических изданиях, зачастую никак не отражен особый статус объекта недвижимости. Все занимательные подробности клиент выясняет уже в процессе общения с представителями продавца. И здесь возникает главная «развилка». Дело в том, что залоговая квартира, или банковская квартира может продаваться (и, соответственно, покупаться) тремя способами:
Первый вариант — продавцом является сам неудачливый заемщик, реализующий квартиру после полюбовного соглашения с банком. Как правило, с помощью риэлтора. В этом случае квартиру можно купить за полную стоимость. И эта полная стоимость в большинстве случаев будет на уровне среднерыночных цен на квартиры подобного типа. Уценка на 10−15% возможна, если реализовать залог продавцу нужно в срочном порядке — ведь его кредит никуда не делся, и ему предстоит полученными деньгами рассчитываться с кредитором. А банк обычно дает отсрочку по платежам не более чем на три месяца. При этом способе продажи условия для покупателя ничем не отличаются от обычной сделки. Но важно помнить, что обременение с квартиры снимается лишь после того, как продавец полностью рассчитается с банком по своему кредиту.
Второй вариант — продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор. При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20−25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня. Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц. На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество; затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику. Квартира при этом может быть продана кому угодно — и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.
Еще один вариант реализации квартиры, который можно назвать «сдвоенным»: банк продает залоговую квартиру своему новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. Некоторые кредитные учреждения даже разрабатывают линейку специальных предложений, завлекая покупателей, которые одновременно становятся и заемщиками, сниженной процентной ставкой (на 1−2%). Банки не имеют права самостоятельно продавать залоговую собственность и привлекают для этой цели «своих» риэлторов
Кстати, рекомендуем:
Третий вариант — продавцом по-прежнему является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Эта практика еще не так широко распространена, как «тихая» продажа, поскольку вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора. Но выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда.
Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд, с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора. Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости (по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25−30%). Ведь банку важно не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Раз этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя, рассмотрим его подробнее и «вблизи».
Недвижимость за границей
Какие условия испанские банки предоставляют иностранным заемщикам? Стоит ли покупать долговое жилье на Коста-Бланке? И сколько денег понадобится для того, чтобы привести его в порядок? На эти и другие вопросы ответила москвичка Мария, которая в феврале нынешнего года стала собственницей квартиры в Торревьехе.
- Мария, вы купили долговую квартиру в Торревьехе. Расскажите, пожалуйста, что представляет собой банковское жилье в Испании. Говорят, что все эти объекты находятся в ужасном состоянии и требуют дорогостоящего ремонта, что предыдущие собственники оттуда выносят все вплоть до дверей и сантехники… Это действительно так?
- Не могу сказать, что все они находились в ужасном состоянии. Встречаются убитые квартиры, как от банков, так и от собственников физических лиц, в которых даже полы надо менять. Но есть и очень ухоженное жилье, где не требуется даже косметический ремонт. На балансе испанских банков сейчас скопилось множество самых разных объектов.
Например, нашей квартире понадобится лишь небольшое обновление. Мы собираемся поменять сантехнику — ее можно было бы отмыть, но мы все-таки решили купить новую — и двери. По нашим расчетам, все работы, включая материалы и установку нового кондиционера, будут стоить не дороже €2000. Цены на ремонт в Испании намного ниже московских. Добавлю, что все банковские квартиры продаются не обставленными. Нас это устроило, так как мебель мы бы все равно покупали свою. Перед сделкой мы посмотрели много вариантов. Сначала думали приобрести квартиру от другого банка. Но потом начали задавать всякие вопросы, и отказались от того предложения…
- Что именно вас смутило?
- Для покупки квартиры мы собирались брать ипотечный кредит. Обычно в Испании действует такое правило: вы вносите залог за объект и ждете решения банка о выдаче займа. Если в предоставлении кредита на оговоренных условиях вам будет отказано, то банк возвращает вам первоначальный взнос.
Мы поинтересовались, действуют ли в том банке аналогичные условия о возврате залога. Оказалось, что как раз недавно они такое требование отменили. Тогда наш риэлтор посоветовала нам перестраховаться и выбрать другую квартиру.
- А как насчет документов? Сложно было собрать бумаги для банка?
- Нет, не сложно. Сначала риэлтор прислала мне по скайпу список документов, которые требует банк. Поэтому на момент подачи заявления на кредит у меня все было на руках. Потом, правда, выяснилось, что если у меня есть еще и второй счет в банке, то хорошо бы предоставить выписку и из него — это может помочь принять решение в нашу пользу. Уже по возвращении в Россию я сделала эту справку и переслала в Испанию.
Добавлю, что этот банк принимал отсканированные документы, просто переведенные на испанский нашим риэлтором. Возможно, это связано с тем, что у них есть русскоязычные сотрудники. В то время как в других банках на апостилированный перевод всех бумаг пришлось бы потратить еще €300−400. А если собственников несколько, то и того больше.
Вот основные моменты, которые полезно знать о банковских квартирах в России и за границей.
