Васильев Олег Владимирович. «Из окна мастерской». 116 × 116 см. Третьяковская галерея, Москва.
Покупка жилплощади — одно из самых дорогих приобретений в жизни каждого человека. Поэтому вопрос о безопасности при передаче финансов между продавцом и покупателем становится крайне актуальным.
Передача денег — самый важный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о огромных финансовых суммах. Рассказываем об основных видах проведения сделок между продавцом и покупателем, незащищенных местах и о том, на что необходимо обратить внимание.
Передача наличных из рук в руки
Это самый известный, простой и при этом самый опасный путь передачи большой суммы. В этом случае по договоренности сторон финансы передаются продавцу немедленно после подписания договора купли продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом выполнялось большинство сделок. Сегодня сделки, в которых финансы передаются из рук в руки, чрезвычайно редки. Но все-таки изредка это происходит.
Какие риски
Продавцы могут банально неуследить за покупателями, неверно подсчитать наличные и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей неосторожности, — получение «куклы», то есть сумки с наличными, где сверху лежат реальные купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, бывает риск того, что после передачи наличных, через время продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем.
Через депозит нотариуса
Это еще одна из форм безналичных расчетов, где счетом, с которого происходит перечисление суммы по сделке, является особый банковский счет нотариуса.
Использование такого вида расчетов не распространено, оно применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот вид передачи финансов влечет за собой большие убытки — около 0,5% от суммы сделки.
Какие риски
Здесь бывает два основных фактора: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность финансовой организации, где у этого нотариуса открыт счет.
Через безналичный перевод
Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки собственности сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банкиру договор купли продажи с печатью регистрационной палаты, затем сумма с переводятся на его счет.
Какие риски
Это самый надежный вид передачи финансов, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильного выполнения сделки.
В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: некоторые люди вообще не понимают, что это такое, и боятся прибегать к этому методу передачи или получения денег. Они часто скептически относятся к банковской системе, ведь она по-прежнему «шаткая», и даже лидеры отрасли лишаются лицензий.
Через банковскую ячейку
В Райффайзенбанке утверждают, что чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках с недвижимостью используют банковские ячейки. Передача происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли продажи, после этого клиент закладывает наличные в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в отделение, открывает сейф и забирает содержимое. Цена аренды банковской ячейки составляет порядка 2 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.
Договор аренды сейфа может быть между двумя или тремя сторонами, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец. В договоре аренды ячейки описываются положения, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот период договор купли продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации.
Какие риски
При выполнении данных расчетов сотрудники финансовой организации не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Есть специальная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все финансовые организации.
Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с наличными, закладка поддельных банкнот. И не исключен сговор с банковским служащим, когда мошенники преступным путем производят доступ к ячейке.
Кстати, рекомендуем:
Посему, во избежание подобных проблем приходится выбирать и использовать надежные финансовые организации, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по верификации подлинности денежных знаков перед их закладкой в сейф. Стоимость этой услуги составляет примерно 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме такого, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью верификации купюры на подлинность. Тариф — от 6 тыс. руб. за два часа.
Какие преимущества
Все действия по расчетам производятся в банковском отделении. В данной организации неизменно есть вооруженная охрана и камеры наблюдения. Кроме того, даже когда на счета финансовой организации будет наложен арест (например, в результате банкротства), то на наличные, хранящиеся в таких сейфах, это не распространяется, так как они не являются собственностью финансовой организации.
Еще немаловажным аспектом передачи наличных через банковскую ячейку при покупке недвижимости становится то, что продавец может в любое время забрать наличные из ячейки (естественно, после получения из Росреестра зарегистрированного договора купли продажи). Так как у него нет «привязки» к точной дате, кроме него никто и не будет знать о том, что он будет с большой суммой денег, соответственно риск хищения мал. Больше того, продавец может в той же финансовой организации открыть счет и перечислить наличные от реализации квартиры на него, не вынося их из защищенного помещения.
Для покупателя с момента аренды ячейки и помещения в нее финансов одной головной болью становится меньше. Даже когда в силу каких-либо причин не удалось оформить сделку купли продажи жилплощади, он в любой момент может забрать сумму из сейфа.
В сейф можно положить неограниченную сумму денег и договор аренды можно продлевать.
Передача наличных через банковскую ячейку
По мнению специалистов, передача наличных через банковскую ячейку (сейф) является одним из самых безопасных методов. Основной смысл сделки через банковскую ячейку — продавцу необходимо быть уверенным, что после продажи он гарантированно получит свои деньги. А покупателю необходимо быть уверенным, что пока он не станет собственником его наличные никто не возьмет. Именно это обеспечивает банковская ячейка на сделке.
В финансовой организации возможно выбрать два типа хранения:
- Ответственное сейфовое хранение. В этом случае помимо соглашения с банком печатается еще и дополнительное соглашение. В нем указывается лицо, которое может взять наличные.
- Индивидуальное сейфовое хранение. Представляет собой соглашение между банком и тем, кто будет забирать деньги. При этом никакие специальные условия не оговариваются.
По общему правилу, все расчеты с банком ложатся на покупателя жилплощади. Денежные средства могут быть заложены сторонами совместно (чтобы поверить верность суммы), а забирает их лишь продавец.
Возможны месячная и суточная оплата. Средняя цена одной ячейки по тарифу составляет 2000 рублей за месяц (по данным Райффайзен банка). Помимо этого, еще могут оказываться услуги по верификации подлинности суммы.
Процесс передачи наличных происходит следующим способом:
- В банковскую ячейку кладется точная сумма за день (или несколько) до проведения сделки.
- Подписывается договор купли продажи.
- Продавец забирает из сейфа наличные.
В контракте с банком указывается лицо, которое может забирать содержимое, а именно: его паспортные данные и документы, которые он должен предоставить.
Основной смысл пользования услугой
Суть ответа довольно проста — защита от мошенничества и гарантированное получение одной стороной недвижимости, другой — наличных от ее реализации. Данные сейфы — это пример надежности. Когда оплата производится наличными, т. е. передача наличных выполняется с рук на руки, или имеет место безналичный расчет, то риски такой процедуры неизменно повышаются. Причем рискуют в равной мере обе стороны.
Опасность заключается в том, что одна сторона может оказаться машенником. Бывает так, что покупатель отдает продавцу на руки наличные. Вроде бы и документы подписаны, и регистрация в Государственном реестре сделок с недвижимостью пройдена. Но потом продавец куда-то исчезает вместе с наличными, а через короткий период времени выясняется, что регистрация липовая.
Или что недвижимость вообще продавцу не принадлежала. Или же продавец начнет отрицать факт передачи суммы. Если наличные были переданы тет-а-тет, то даже с распиской потребуется долгое и дорогое судебное разбирательство, чтобы доказать, что продавец — мошенник. Затянуться все это может на годы. Точно так же мошенником может оказаться покупатель. Человек «продает» квартиру, лишается недвижимости, а денег все нет и нет. Банковская ячейка страхует от всех этих неприятных моментов.
Как составить договор купли продажи через банковскую ячейку?
В законодательных актах не закреплен правильный образец договора купли и продажи недвижимости. Там указывается исключительно то, что она должна составляться в простой письменной форме. Но при ошибках в заполнении, данный документ будет признан недействительным. Поэтому рекомендуется составлять соглашение по следующему образцу:
- наименование — «Договор купли продажи квартиры»;
место (населенный пункт) и дата (число, месяц, год) подписания соглашения; - информация о продаваемой собственности (предмете договора). Точный адрес, ссылка на технический паспорт, площадь (общая и полезная), достоинства и недостатки помещения;
- подтверждение прав владения недвижимостью (обычно это свидетельство называют договором основания). В качестве подтверждения выступает: договор купли продажи, мены или дарения (удостоверяющий переход прав собственности к продавцу), справка о наследовании собственности или завещание. Здесь же дается ссылка на выписку из ЕГРН, удостоверяющую факт того, что в данный момент недвижимость зарегистрирована на продавца;
- гарантии того, что недвижимость не находится в залоге, под арестом, не является объектом спора. Подтверждается отсутствие третьих лиц, которые могли бы претендовать на продаваемую жилплощадь. Дается ссылка на выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
- ссылка на письменное разрешение супруга (супругов) на выполнение сделки — при условии, если одна из сторон (или обе) состоит в браке;
- описываются обязанности сторон. Обязанности продающего — принять плату и передать в собственность покупателя предмет договора (квартиру). Обязанности покупателя — оплатить все в соответствии с описываемым соглашением, и принять реализуемую недвижимость;
- процедура оплаты. В указанном пункте детально описываюется операция расчета и использование банковской ячейки. Сначала дается сумма, запрашиваемая продавцом. Затем указывается финансовая организация и номер сейфа, в которой будут храниться наличные. В конце дается полное описание операции получения денег;
- условия расторжения, штрафы (пеня) за нарушение его пунктов;
подтверждение факта, что обе стороны подписывают соглашение, находясь в здравом уме и твердой памяти; - заключительные положения: указание числа копий соглашения (обычный вариант — три экземпляра), перечень приложений к документу купли продажи недвижимости.
В соглашении по договоренности сторон указываются вспомогательные пункты, если они не противоречат действующим законам и интересам любой из сторон. Также документ может рассматриваться и как акт приема-передачи. Этот факт нужно отдельно указать при составлении документов.
Вывод
Наиболее оптимальным вариантом для обеих сторон сделки с недвижимостью является именно покупка жилплощади через банковскую ячейку. Так как он позволяет избежать рисков при передаче наличных и минимизирует возможность мошенничества со стороны продавца.
К тому же этот метод является максимально цивилизованной формой расчетов при покупке недвижимости. Наличные кладутся в банковую ячейку. Когда проходит срок регистрации их может получить либо продавец, если сделка состоялась, либо покупатель, если нет.
