Серов Валентин Александрович. «У окна». 1886. 74.5 × 57 см. Третьяковская галерея, Москва.
Тяжелое финансовое положение, желание заработать или же планы по расширению жилплощади — какими бы ни были причины продажи ипотечной квартиры, процесс будет иметь свои особенности и трудности.
Что важно знать при продаже квартиры из-под залога, и можно ли ипотечную квартиру продать?
В случае, когда кредит не погашен, а жилплощадь находится под залогом, продать её не так просто как может показаться на первый взгляд, но всё-таки возможно. И это главный ответ на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру? Сложность состоит в том, что банк, выдавший ипотечный заём, очень неохотно расстаётся со своими клиентами, особенно с теми, которые исправно погашают долги. Но без согласия кредитора обойтись невозможно, за исключением случая, когда ваш покупатель согласен наперёд внести сумму, необходимую для полного досрочного погашения вашей задолженности.
Если нет препятствий для закрытия кредита, то залогодержатель, получив от вас задолженную сумму, снимает обременение на недвижимость, и последующая процедура переоформления права собственности происходит в общем порядке.
Следует заметить, что этот способ продажи связан с определёнными рисками для покупателя, и он неохотно соглашается на такой вариант. Но попытаться стоит, так как это самый простой и самый приемлемый способ продажи.
Имеет смысл продавать ипотечную квартиру в том случае, если человек расширяет жилплощадь, переезжает из «однушки» в «двушку», и ему осталось выплатить по ипотеке относительно небольшую сумму, рассуждает управляющий партнер M9 Development Максим Морозов. «Еще один момент — это небольшой кредит на покупку квартиры на этапе котлована. После того, как квартира уже будет построена, ее стоимость может вырасти на 70−80%, и цена продажи перекроет ипотечный платеж. Но здесь есть риск того, что дом не смогут построить вовремя, возникнут проблемы с застройщиком», — добавляет он.
Вопрос сохранения и преумножения денег в кризисные периоды звучит особенно остро, поэтому идея стать частным инвестором и вложить деньги в недвижимость звучит довольно перспективно. Продавцы ипотечной квартиры как никто заинтересованы в получении максимальной прибыли от продажи своей недвижимости. Как минимум им необходимо расплатиться с банком, а по возможности — выручить как можно большую сумму остатка. В этом случае продавцы редко идут на снижение цены.
Рассмотреть вариант скидки имеет смысл в том случае, если владелец продает купленную в ипотеку квартиру из-за невозможности дальше выплачивать кредит, так как он заинтересован в быстром нахождении клиента. Как правило, дисконт при продаже ипотечной квартиры всегда присутствует, чтобы уравновесить риски покупателя. Разбег составляет от 5% до 25%.
Как продать ипотечную квартиру
На начальных этапах продажа ипотечной квартиры практически ничем не отличается от обычной, также нужно организовывать рекламную кампанию, показывать ее. Только теперь всех покупателей нужно сразу предупреждать, что квартира находится в залоге у банка. Зачастую собственники, желая привлечь максимум внимания к своему объявлению о продаже или аренде квартиры, увлекаются и обрушивают на соискателей свой необузданный креатив, что не всегда идет делу на пользу.
После того, как покупатель определился, нужно решить, как именно будет осуществляться продажа. Например, если покупатель сам хочет оформить ипотеку для приобретения квартиры, то можно предложить ему взять кредит в своем банке. В таком случае банк будет более лоялен к покупателю квартиры, ведь взамен выбывающего заемщика он получает нового.
В отдельных случаях банки, в залоге которых находится недвижимое имущество, предлагают существенные преференции при покупке этих объектов в ипотеку. В частности, ВТБ 24 выдает в такой ситуации льготную ипотеку.
Известна также продажа не квартиры, а кредита. В этом случае подписывается соглашение о переоформлении кредитных обязательств на другого человека, который впоследствии становится и собственником жилья и должником по кредиту. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, первоначального и нового заемщиков. Таким образом, первоначальный заемщик освобождается от кредита. Однако новому должнику в момент подписания нужно внимательно изучить условия договора, чтобы они не оказались для него крайне невыгодными.
Какие необходимы документы для продажи ипотечной квартиры?
Кстати, рекомендуем:
При совершении такой сделки банк запрашивает у покупателя все документы, необходимые для оформления его как заемщика. Такими документами обычно являются справка о доходах по форме 2-НДФЛ, паспортные данные, данные о составе семьи и расписка от супруга/супруги о согласии на оформление кредита, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.
Далее, при заключении договора купли-продажи квартиры обязательно нужно запросить выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги. Это необходимо для получения информации о наличии иных обременений, а также о наличии зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи. Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса — это дополнительная гарантия безопасности сделки.
Документы для регистрации сделки в МФЦ или регпалате:
- Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимости. Если один из продавцов — малолетний (возраст до 14 лет), то понадобится его свидетельство о рождении и паспорт опекуна (одного из родителей). Если один из продавцов несовершеннолетний (возраст от 14 до 18 лет), то нужен паспорт данного лица и паспорт опекуна (одного из родителей).
- Договор купли-продажи квартиры (1 экземпляр регистратору и по 1 экземпляру каждой стороне сделки). Документ подписывается в присутствии регистратора.
- Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия). Этот документ нужен в том случае, если ребенок является владельцем квартиры или доли в ней. Для получения разрешения оба родителя (опекуны или усыновители) должны предоставить свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, свои паспорта, выписку из домовой книги по месту жительства ребенка (справку о составе семьи), выписку из ЕГРН, технические паспорта недвижимости, которая продается и покупается. Родители (и ребенок от 14 лет) пишут заявление о продаже одной квартиры и покупке другой, а органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявление и выдают разрешение.
- Заверенное нотариально разрешение супруга, если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов. Документ (вместе с паспортом мужа/жены и свидетельством о расторжении брака) понадобится даже в случае, если в данный момент супруги разведены. Согласие супруга не нужно, если недвижимость получена по наследству или в результате дарения или имеется брачный договор. В случае, если супруг умер, необходимо предоставить свидетельство о смерти.
Также покупатель с целью проверки юридической чистоты недвижимости может попросить предоставить следующие документы:
- Выписку из ЕГРН (подтвердит, что продавец является собственником недвижимости и квартира не имеет обременений);
- Технический паспорт жилья (доказывает, что в квартире не проводилась неузаконенная перепланировка);
- Выписку из лицевого счета квартиры (подтверждает, что нет задолженности по коммунальным платежам);
- Справку об отсутствии задолженности по платежам за интернет, телефон, домофон.
- Справку из психоневрологического и наркологического диспансера (доказывает адекватность продавца — этот документ покупатели требуют редко).
Насколько велики риски при покупке ипотечной квартиры?
Одна из основных трудностей при продаже залоговой квартиры в ипотеку — это получение разрешения от банка на совершение подобной сделки. В некоторых случаях банки с трудом идут навстречу даже в более стандартных ситуациях — например, когда у покупателя на руках есть вся сумма. Поэтому нужно понимать, что к процессу переговоров подходить следует весьма тщательно — банк должен получить информацию о том, как сделка будет проходить, как будет гаситься залог.
Помимо этого, есть и риски для покупателя, который приобретает залоговую квартиру в ипотеку. Для покупателя риски возникновения проблем при приобретении ипотечной квартиры довольно велики. На первый взгляд они незаметны, но если сделка организована неграмотно, без учета всех обстоятельств, можно расстаться с частью денег, а квартиру не получить. Выплаченные деньги возвращать потом можно годами.
Заместитель директора Единого центра коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» Елена Бушурова придерживается другого мнения: «Покупатель не рискует, приобретая квартиру, находящуюся в ипотеке. Такие сделки проходят не редко, главное — четкое взаимодействие с банком-кредитором. А уж история такой квартиры проверена на все 100 процентов».
Поэтому продать ипотечную квартиру можно, хоть и не просто!
