Щедрин Сильвестр Феодосиевич. «Колизей». 1819. 62.5 × 48.7 см. Третьяковская галерея, Москва.
Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования.
В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.
Что такое коммерческая ипотека
Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду.
Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.
Особенности кредита, условия оформления и погашения
Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.
В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:
- сроку кредитования;
- первоначальному взносу;
- процентной ставке;
- характеристике заемщика;
- объему предоставляемых первичных документов.
Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.
Есть общие параметры, как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в российских банках:
- Условия оформления и погашения предполагают высокую степень риска, что вынуждает предъявлять боле жесткие условия кредитования. Компания должна продемонстрировать стабильность и доходность, а заем оформляется под более высокие проценты с небольшим сроком погашения (в пределах 10 лет). С первым взносом не менее ¼ от всей стоимости объекта.
- Повышенные ставки могут на 2 и более процентов отличаться от стандартного кредита на жилье.
- Оформить заем могут только компании, способные подтвердить стабильный доход.
- Существуют сложности процесса оформления и согласования, предполагающие первоначальное оформление сделки на покупку и дальнейшее перечисление средств продавцу после согласования с кредитором. Найти собственника, готового на подобные условия сделки, проблематично в силу высокого риска сбоя на каком-либо из этапов процедуры.
- Процесс оформления и согласования условий с банком занимает много времени. Больше, чем при обычном банковском финансировании физических лиц.
- В отличие от жилого фонда, оценку коммерческой недвижимости производить сложно ввиду отсутствия каких-либо утвержденных нормативов. Традиционно объект под залог считается перспективным с точки зрения финансового учреждения, если площадь превышает 150 квадратных метров и находится в хорошем состоянии.
- Вероятность отказов более высокая, чем в розничном секторе кредитования физлиц, так как объектом залога становится недвижимость менее ликвидная, которую впоследствии будет сложно продать с выгодой. Банки стараются отказывать или неохотно кредитуют юрлиц и ИП, если речь идет о складе или площадях для расширения производства.
Документы для получения бизнес-ипотеки для физических, юридических лиц и ИП
- Паспорта/копии паспортов учредителей бизнеса. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
- Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
- Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
- Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
- Сведения о банковских счетах;
- Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
- Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
- Оценочная экспертиза недвижимости;
- Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.
- правоустанавливающие документы компании: свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет;
- документы по основной деятельности заемщика: налоговые декларации, отчетности, оборотно-сальдовые ведомости;
- документы, подтверждающие наличие активов в собственности у заемщика;
- документы, подтверждающие наличие у заемщика кредитной истории;
- документы, подтверждающие наличие у компании расчетного счета в банке.
Кстати, рекомендуем:
Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:
- документы, подтверждающую регистрацию ИП;
- справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
- выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
- лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.
Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:
- справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
- справку о доходах за последние 6 месяцев.
Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:
- резидентство Российской Федерации;
- наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
- отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.
Схемы оформления коммерческой ипотеки
1. По договору купли-продажи
- Продавец недвижимости получает часть средств от покупателя
- Банк предоставляет продавцу гарантии выплаты оставшихся средств
- Право собственности оформляется на покупателя
- Заключается договор между заемщиком (покупателем) и банком, согласно которому собственность оформляется в залог
- Банк выдает кредит
- Покупатель перечисляет оставшиеся средства продавцу недвижимости
2. По предварительному договору
- Покупатель недвижимости оплачивает продавцу часть стоимости, оставшуюся часть обязуется выплатить банк
- Недвижимость оформляется в собственность покупателю (заключение договора купли-продажи), а потом — в качестве залога банку
- Продавец получает оставшуюся часть суммы от банка
3. Выкуп юридического лица
Создается «компания-пустышка»
- В ее собственность оформляется приобретаемая коммерческая недвижимость
- Заемщик (покупатель) приобретает акции этой компании, выплачивая таким образом кредитование
- Когда 100% акций компании (=сумма кредита+проценты) будут выкуплены, все имущество компании (приобретаемая недвижимость) будет принадлежать акционеру (покупателю, заемщику)
4. Оформление бизнес-ипотеки на физлицо
За получением коммерческой ипотеки обращается не юрлицо, а физлицо. Как правило, собственник бизнеса
- Производится оценка платежеспособности физлица, его активов
- Оцениваются результаты деятельности компании, принадлежащей данному физлицу
- Физлицу выдается кредит
