Пьетро Лонги. «Зубодёр». ок. 1750. итал. Il cavadenti. холст, масло. 50 × 62 см. Пинакотека Брера, Милан.
Многие заемщики, которые уже взяли ипотечный заем, периодически задумываются о том, чтобы погасить его досрочно. Обусловлено это как психологическим фактором, когда заемщик чувствует некий дискомфорт, осознавая, что у него существует долговое бремя, так и экономическими причинами. Ни для кого не секрет что размер переплаты по ипотечному соглашению, который, как правило, берется на длительный срок, в некоторых случаях составляет более 100 процентов от суммы, предоставленной банком в кредит.
Очевидно, что чем быстрее будет погашен кредит, тем меньше будет сумма переплаты за пользование заемными денежными средствами. Сегодня у заемщиков существует два варианта погасить ранее полученный займ — полностью и частично.
Как гасить и какие есть варианты
Существует два способа выплатить ипотеку с аннуитетной схемой платежа. В обоих вариантах досрочно внесенные заемщиком денежные средства полностью идут на погашение основного долга перед банком, но параметры кредитов после осуществления платежей изменяются по-разному. Первый — сокращение срока ипотеки. Размер ежемесячного платежа при этом не пересчитывается.
Второй — уменьшение ежемесячного платежа. Досрочно внесенные заемщиком денежные средства сокращают задолженность перед банком, но при этом банк не уменьшает срок, а пересчитывает в сторону снижения размер ежемесячных платежей.
Большинство банков разрешают заемщику выбирать между обоими вариантами погашения. При использовании первого варианта процентные выплаты по ипотечному соглашению уменьшаются, но ежемесячная долговая нагрузка не сокращается. Второй вариант, наоборот, предполагает сокращение ежемесячных платежей, но процентные выплаты по ипотеке уменьшаются несущественно.
Вариант сокращения срока кредитования является выгодным для минимизации переплаты по ипотечному договору. С точки зрения снижения долговой нагрузки оптимален вариант уменьшения размера ежемесячного платежа. Если частичное погашение будет разовым, то вариант с уменьшением срока кредитования позволяет сэкономить на выплате процентов банку в несколько раз больше, чем вариант с сокращением величины платежа.
Если у заемщика есть возможность осуществлять частичные выплаты регулярно и на их величину в кредитном договоре нет ограничений, то оба варианта как производить погашение можно считать экономически эквивалентными. Если при досрочном погашении с уменьшением размера платежа сэкономленные каждый месяц средства снова вкладывать в платежи, то экономия на уплачиваемых банку процентах в обоих вариантах будет одинакова. Но при этом схема с уменьшением величины платежа является более гибкой, так как в случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств, например снижения дохода заемщика, иметь меньший ежемесячный платеж по кредиту, безусловно, выгоднее.
Таким образом, можно дать следующие рекомендации заемщику, как разумно действовать, исходя из его конкретной ситуации.
- Рублевый, ограничений нет. В этом случае использование как первого, так и второго вариантов практически равноценно. Но все-таки лучше уменьшить размер ежемесячного платежа, а сэкономленные средства опять вложить в новые платежи.
- Валютный, есть ограничения (к примеру, сумма погашения ограничена 500 долларами). Здесь достичь одинакового финансового результата при выборе варианта погашения не удастся. Схема с сокращением срока кредитования работает более эффективно.
- Валюта ипотеки — рубли, ограничения есть, деньги могут появляться нерегулярно (например, от ежегодной премии или налогового вычета). Ситуация неоднозначная, нужно принимать решение индивидуально, оценивая собственные риски и приоритеты.
Полная выплата
Данный вид предусматривает возврат банку в полном объеме остатка основного долга и процентов за пользование ипотеки, рассчитанных за период от последней даты ежемесячного платежа до даты досрочного погашения ипотеки.
Для того чтобы избежать ошибок при самостоятельном расчете суммы, необходимой для полного выполнения своих обязательств, заемщику следует обратиться непосредственно в банк, выдавший ипотечный кредит. Важно отметить, что в большинстве банков существует так называемая аннуитетная схема платежей, при которой большая часть платежа используется банком для погашения процентов, а меньшая для основного долга.
Кстати, рекомендуем:
В связи с этим погашение ипотеки выгодно именно в первые несколько лет обслуживания такого займа, поскольку погашая кредит ближе к концу его срока, экономия на процентах практически отсутствует.
Принимая решение погасить ипотеку, следует руководствоваться следующими принципами:
- Экономия на процентах наиболее существенна на начальном этапе пользования деньгами банка.
- Уменьшение срока ипотечных займов экономически более выгодно по сравнению с уменьшением размера ежемесячного платежа.
Еще один способ погасить досрочно — перекредитование
Перекредитование — это получение займа с более низкой процентной ставкой для погашения ссуды с более высокой ставкой, взятого ранее. На сегодняшний день появляется достаточно большое количество ипотечных программ с более низкими процентными ставками. Воспользовавшись перекредитованием, заемщик может значительно сократить переплату по приобретаемому жилью.
Прежде чем принять решение о перекредитовании, необходимо оценить выгодность операции с учетом дополнительных расходов по новому договору.
Погашение в Сбербанке
Частично гасить кредит в Сбербанке можно с рядом особенностей, которые важно учитывать при заключении договора. Условия следующие: минимальная сумма не устанавливается, дополнительная комиссия, штрафы или пени не взимаются.
При подписании кредитного договора определяется дата обязательного платежа. Именно в этот день и будут списываться денежные средства в счет уплаты долга. Осуществить частичное погашение можно как в дату платежа по графику, так и в любой другой рабочий день. На практике в Сбербанке операция проходит в два этапа.
Во-первых, следует разместить на счете сумму сверх того, что необходимо вернуть в текущем месяце банку. Это можно сделать теми же способами, что и при выплате обязательной части: денежным переводом из другого банка на ссудный счет, с помощью системы «Сбербанк Онлайн» и др.
Кроме того, если предполагается регулярно производить частичное выплаты, то платежи можно вносить на основании поручения бухгалтерии по месту работы или — при наличии карты Сбербанка — заключить специальное соглашение с кредитной организацией о систематическом переводе средств.
Во-вторых, подать заявление о желании частично досрочно погасить долг в отделении банка или через систему «Сбербанк Онлайн», где потребуется указать дату внесения платежа, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств.
При оформлении заявки через отделение, заемщик может выбрать: сократить срок или уменьшить размер ежемесячного платежа. В случае подачи заявления через «Сбербанк Онлайн» возможно только сокращение суммы платежа.
В день, указанный в заявлении, денежные средства списываются, и происходит перерасчет размера будущих обязательных платежей с учетом суммы произведенного платежа. С новым графиком можно ознакомиться в системе «Сбербанк Онлайн» или получить экземпляр в отделении банка.
Положительным моментом кредитования в Сбербанке является отсутствие ограничений и установленной минимальной суммы в случае досрочного погашения кредита, а также возможность выбора каким образом изменится график платежей, отрицательным — необходимость каждый раз оформлять заявление для списания суммы сверх обязательного платежа.
Как выплачивать, способ для многодетных семей
Госдума приняла в третьем чтении закон о праве правительства компенсировать ипотечный долг семьям, у которых родились трое и более детей, на сумму 450 тысяч рублей.
Согласно документу, право на компенсацию имеют мать или отец, которые являются заемщиками по ипотечному договору и у которых в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился третий ребенок или последующие дети. Средства будут выделены на погашение задолженности по основному долгу в рамках ипотеки, а оставшиеся — на погашение процентов. Компенсацию будут выделять однократно и только на один ипотечный договор.
Получить компенсацию не получится, если дети не являются гражданами РФ, если родители лишены родительских прав или если усыновление детей было отменено.
При этом кредитный договор должен быть заключен до 1 июля 2023 года. Предметом ипотеки может быть жилое помещение, частный дом, земельный участок для частного дома или жилое помещение по долевому строительству.
В законе указывается, что АО «ДОМ.РФ» может стать агентом правительства по вопросам государственной поддержки и улучшения жилищных условий семьям с детьми. Поправки в бюджет на 2019 год предполагают выделение «ДОМ.РФ» 5 млрд рублей на возмещение недополученных доходов и затрат в связи с реализацией этой госпрограммы.
Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
